Изменения в 476-ФЗ

Одобренный и подписанный Федеральный закон № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был опубликован на официальном интернет-портале правовой информации 30 декабря 2021 года. Этот закон вносит уточнения в определение «дом блокированной застройки» (таунхаус), а также вводит новое понятие «многоквартирный дом» и закрепляет их в Градостроительном и Жилищном кодексах РФ.

• В соответствии с изменениями в Жилищном кодексе Российской Федерации, статья 15 главы 2 «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд. Многоквартирный дом» будет дополнена частью 6. Согласно этой новой части, многоквартирным домом будет признаваться здание, состоящее из двух и более квартир, которое содержит имущество, перечисленное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Однако многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, которые являются неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
• Согласно изменениям в Градостроительном кодексе Российской Федерации, статья 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе» будет дополнена пунктом 40. Согласно новому пункту, домом блокированной застройки будет признаваться жилой дом, который блокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) и имеет отдельный выход на земельный участок.

Следовательно, теперь ликвидируется правовая неопределенность, возникающая при разграничении домов блокированной застройки и многоквартирных домов (МКД).

Об изменениях в 214 ФЗ

Федеральный закон с порядковым номером 214-ФЗ, который был принят 30 декабря 2004 года, получил дополнение в статье 2 «Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе» пунктом 6, который вводит понятие «малоэтажный жилой комплекс». Он определяется как комплекс из индивидуальных жилых домов и других объектов, являющихся общим имуществом и строительство которых (создание) осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Введение термина «МЖК» в закон позволяет применять нормы 214-ФЗ к ситуациям, когда застройщик строит индивидуальные жилые дома (ИЖД) на территории МЖК средствами физических и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Закон определяет, что предметом ДДУ в отношении ИЖД в МЖК является перечень информации, которая должна содержаться в договоре, а также порядок передачи объектов по таким ДДУ. Застройщик обязан раскрывать информацию о себе и о МЖК в случае их строительства по ДДУ.

Дополнительно закон определяет состав общего имущества собственников ИЖД в МЖК и особенности его строительства. Он также определяет порядок передачи объекта долевого строительства и государственную регистрацию прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства.

Также в статье 49 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» вынесены изменения связанные с государственной экспертизой проектной документации объектов строительства, которые планируются на территории исключительной экономической зоны Российской Федерации, на континентальном шельфе России и во внутренних морских водах.

Замена ранее полученных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении дома блокированной застройки не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу Федерального закона № 476-ФЗ документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

При этом, нет необходимости вносить изменения в документы, содержащие разрешения на строительство или эксплуатацию жилых домов блокированной застройки, в соответствии со значением, установленным пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу текущего Федерального закона, не существует.

Федеральный закон № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступает в силу с 01.03.2022 года, за исключением отдельных положений, вступивших в силу с 30.12.2021.

Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2021 года, номер 2594, которое вступило в силу одновременно с Федеральным законом № 476-ФЗ, были уточнены некоторые вопросы, связанные с изменением условий концессионных соглашений в связи с существенным увеличением цен на строительные ресурсы в 2021 году.

Был скорректирован порядок списания сумм неустоек, таких как штрафы и пени, заказчиком при их начислении поставщику (подрядчику, исполнителю), которые не были списаны в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных контрактом.

Резюмируя, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов или органы местного самоуправления утверждают изменения условий концессионных соглашений, соглашений о государственно-частном или муниципально-частном партнерстве, которые приводят к увеличению расходов публичного партнера на создание или реконструкцию объекта из-за значительного повышения цен на строительные материалы в 2021 году, должна быть проведена повторная государственная экспертиза проектной документации объекта. Это поможет проверить правильность оценки стоимости и выявить возможные изменения в проектной документации. В процессе составления новой экспертизы сметной документации для объекта не разрешается вносить изменения в объем работ, конструктивные решения, организационно-технологические или другие решения, предусмотренные оригинальной проектной документацией.
Стоимость повторной государственной экспертизы проектной документации определяется в соответствии с постановлением Правительства № 145, включая положения пунктов 57 и 58 раздела VIII, определяющих размер платы за проведение государственной экспертизы. Экспертиза должна быть завершена в течение 14 дней.