Реконструкция и капитальный ремонт

Любое здание или строение со временем физически изнашивается. Требуется либо капитальный ремонт, либо реконструкция. Цель одна – привести здание в порядок. Но не всегда понятно, чем отличается реконструкция и капитальный ремонт.

Нормативная база

Расшифровка указанных понятий прописана в Градостроительном Кодексе РФ. Но затраты на проведение указанных работ распределяются согласно ПБУ 6/01, нормам НК РФ, Письмам Минфина.

Внимание стоит уделить Приказу Госархитектуры № 312 от 23.11.1988 года и Нормам продолжительности капремонта и реконструкции.

Что прописано в Градостроительном Кодексе РФ о реконструкции

Согласно п. 14.1 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция проводится для того, чтобы изменить первоначальные характеристики объекта. После проведения меняются классифицирующие признаки, к которым можно отнести этажность здания, площадь. То есть, сюда можно отнести пристройку и надстройку, расширение площади. Также возможно восстановление или замена некоторых строительных конструкций.

Отталкиваясь от установленного порядка учёта затрат, реконструкция относится к переустройству имеющихся объектов основных средств. После проведения работ в сторону повышения изменяются основные показатели объекта, что связано с совершенствованием производства и увеличением производственных мощностей.

Для проведения реконструкции требуется обязательное получение исходно-разрешительной документации. Если этого не сделать, постройка будет признана самовольной.

Не стоит путать реконструкцию с реставрацией. Последнее также имеет отношение к переделке здания, но с целью сохранения культурных и иных ценностей. Реставрация проводится для восстановления исторических и культурных ценностей.

Что прописано о капитальном ремонте в Градостроительном Кодексе РФ

Согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ, капитальный ремонт проводится с целью замены или восстановления основных конструктивных решений объекта или их элементов. Также проводится полная замена или восстановление инженерно-технических коммуникаций.

С точки зрения бухгалтерского учёта и учёта затрат на проведение работ, капремонт – устранение неисправностей, замена тех деталей, узлов и агрегатов, которые со временем износились и пришли в негодность. То есть, это ремонт, направленный на поддержание основного средства в рабочем состоянии, на устранение неполадок и восстановление первоначальных технических характеристик объекта.

Так как после проведения работ объект не потеряет и не изменит свои характеристики, не нужно обращаться в уполномоченные органы для получения разрешительной документации.

Различительные характеристики

В чём разница между реконструкцией и капитальным ремонтом – понимает не каждый. Есть несколько параметров, по которым можно провести классификацию. Это:

• Установленные сроки.
• Периодичность.
• Обязательность проведения.
• Иные параметры.

Сроки и периодичность проведения определяются после того, как уполномоченной комиссией будет оценено внешнее и техническое состояние здания с учётом «Норм продолжительности». Например, установлено, что обновление штукатурки проводится 1 раз в 60 лет, а обновление балконных перекрытий проводится каждые 80 лет.

Узнать, в каком году будет проведён ремонт многоквартирного дома, можно у Регионального оператора. Каждый месяц собственники жилья делают отчисления в фонд, в последующем, эти деньги тратятся на приведение здания в порядок. Все работы проводятся либо силами сотрудников УК или ТСЖ, уполномоченными подрядными организациями. Финансирование производится:

• За счёт накоплений собственников жилья многоквартирного дома.
• За счёт субсидирования на федеральном или региональном уровне.
• С помощью средств владельцев жилья.
• С помощью привлечённых средств.

Последний вариант используют тогда, когда на ремонтные работы ушли накопления и деньги владельцев жилья, а также закончилось субсидирование на федеральном или региональном уровне.

Стоит выделить следующие различительные характеристики:

• Капремонт проводится для того чтобы привести в порядок здание после естественного износа со временем. Реконструкция проводится для того, чтобы дать объекту «новую жизнь», переделав некоторые конструкции и элементы.
• Реконструкция – более глобальное строительство, поэтому сроки проведения отличаются от сроков ремонта. Если речь идёт о жилых объектах, то перед реконструкцией может быть проведено несколько глобальных ремонтов.
• Ремонтные работы проводятся в точном соответствии с графиком. Даже если жильцы против, капремонт будет проведён. Реконструкция же проводится только по запросу органом местного самоуправления или жильцов многоквартирного дома. Решение принимается органами власти и после заключения уполномоченной комиссии, владельцы недвижимости оповещаются заранее.
• Капремонт проводится из средств собственников недвижимости, деньги копятся на специальном счёте. Каждый месяц в платёжках за коммунальные услуги есть такая строка. Для проведения реконструкции денег жильцов не хватает, поэтому привлекают бюджетные средства.
• Когда проводятся ремонтные работы, жильцы многоквартирного дома остаются в своих квартирах. Когда проводится реконструкция здания, всех жильцов переселяют во временное жильё.

Капитальный ремонт: какие работы проводятся

Существует перечень работ, которые проводятся во время капитального ремонта. Это:

• Ремонт входных групп, крыши, подвальных помещений, фасада, оконных блоков, иных внешний и внутренних конструкций.
• Штукатурка стен, покраска потолков, приведение в порядок половых покрытий.
• Исправление неисправностей лифта или полная его замена на более современное оборудование.
• Прочие работы, которые направлены на то, чтобы привести в порядок внешний и внутренний вид дома.

Как правило, капремонт проводится силами сотрудников управляющей компании, иногда привлекают подрядные организации. Жильцов информируют об объёме и сроках проведения. Каким бы исполнителем не проводился капремонт, стоит отдавать отчет в том, что любые работы должны начинаться с негосударственной экспертизы строительной документации.

Реконструкция: какие работы проводятся

Сюда также можно отнести определённые работы, которые проводятся для изменения основных свойств и характеристик объекта. Это:

• Изменение площади, этажности здания, высоты некоторых конструкций.
• Пристройка конструкций, надстройка и перестройка.
• Восстановление или полная замена несущих конструкций строения.
• Замена коммуникаций и оборудования.

Для реконструкции нанимаются подрядные организации, потому что нужно не только изменить характеристики объекта, но и подготовить исходно-разрешительную документацию. Без этого новая конструкция будет считаться самовольной постройкой, будут применены санкции.

Заключение

Поняв разницу, не всегда можно «на глаз» определить, какие работы были проведены – реконструкция или капитальный ремонт. Могут возникнуть спорные ситуации с проверяющими органами, потому что учёт затрат требует определённых знаний и умений. Но есть судебные решения, которые однозначно помогают признать расходы в пользу капремонта или реконструкции.